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Mietrecht

[15.04.2019] Berliner Mietspiegel 2015 ist keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete

Landgericht zieht für Mieterhöhung Sachverständigen­gutachten heran

Der Berliner Mietspiegel 2015 beruht auf Daten, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet wurden. Das hat das Landgericht Berlin in einem konkreten Einzelfall entschieden. Es hat daher im Rahmen einer Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Sachverständigen­gutachtens festgesetzt.

Im zugrunde liegenden Fall wehrten sich Mieter gegen eine Mieterhöhung ihrer Vermieterin, der GEHAG GmbH, einem Tochterunternehmen der Deutschen Wohnen SE. Erstinstanzlich - vor dem Amtsgericht Schöneberg - erhielten die Mieter Recht und konnten die Mieterhöhung abwehren. Hiergegen ging die Vermieterin in Berufung.

Das Landgericht Berlin erklärte die Mietererhöhung für rechtmäßig. Es hob das erstinstanzliche Urteil auf und verurteilte die Mieter zur Zustimmung der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Zur Feststellung der ortüblichen Vergleichsmiete zog das Landgericht nicht den Berliner Mietspiegel 2015 heran, weil es diesen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens im konkreten Einzelfall nicht als geeignete Schätzgrundlage erachtete.

Mietspiegel keine geeignete Schätzgrundlage für ortsübliche Vergleichsmiete

Für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete könne nicht der Mietspiegel 2015 nach § 287 ZPO als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage herangezogen werden. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO bedürfe es dabei einer geeigneten Schätzgrundlage. § 287 ZPO gebe die Art der Schätzgrundlage nicht vor. Die Schätzung dürfe aber weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürfen wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht bleiben.

Ein Richter sei gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 - VI ZR 61/17). Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Urteil des BGH (Urteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17). Dort habe der BGH ausgeführt, dass es von den Umständen des Einzelfalls abhänge, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreiche. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17). Einwendungen der Parteien wie im hiesigen Rechtsstreit seien dort nicht vorgebracht worden.

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtete das Landgericht Berlin den Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht als nicht geeignete Schätzgrundlage.

Auch der einfache Mietspiegel müsse zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehle es bereits daran, bzw., seien die der Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehle es nach nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO.



LG Berlin, Urteil vom 26.03.201963 S 230/16 -

Quelle: ra-online, Landgericht Berlin (vt/pt)


Vorinstanz:
  • AG Schöneberg, Urteil vom 04.08.2016
    [Aktenzeichen: 107 C 479/15]

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